与疯狂的北三县和受益空港规划的京南板块不同，早期在此置业的购房人，主要是被环境所吸引，作度假用。而随着京津冀协同发展纲要的实施和2022年冬奥会的举办，越来越多以投资为目的的购房人涌入京北。不久前，某京北大盘开盘，官方数据公布认筹客户达1.2万组，而据当天到项目现场选房的购房人估算，实际销售约5000套。针对该项目的一份问卷调查显示，兼有投资和自住双重目的的购房人占比达64%。专家提醒，在这些区域置业，区域规划、交通、环境及周边必须着重考虑，是决定项目价值走向的主要因素。
购房人
自住购房仍重视资产保值
与北三县和固安等区域不同，《广厦时代》接触到的京北区域购房人最初的目的大都是度假。
赵小姐两个月前在位于张家口怀来县、紧邻延庆的原乡美利坚(楼盘资料) 购买了一套洋房，对于这次置业的目的，赵小姐的回答很简单，“为了周末度假”。她对《广厦时代》表示，她第一次到项目现场，就被项目周边环境和社区整体氛围所打动，作为有多年国外生活背景的她，向往美国乡村式的度假生活，再加上项目的售价符合她的预期，因此没有犹豫就定下了一套。赵小姐表示，日常工作忙碌很难总有时间离开北京度假，周末能够在两小时内到达的度假地是她一直在寻找的。
另一位在八达岭孔雀城购房的韦女士则是打算在这里度过她大部分的退休时间。不到200万元的总价对她来说，在可接受的范围内。而项目紧邻山坡的环境也比较符合她对于退休后生活的向往。“退休后，能够呼吸好空气的地方对自己有足够的吸引力，但孩子还在上班，也不想离开北京去更远的地方。”
在一项针对近期开盘的京北大盘准业主的调查中显示，受访的106位业主中，有自住需求的占到了101位，占比超过95%。但值得注意的是，这101位有自住需求的业主中，兼有投资和自住双重目的的业主有68人，在受访业主中占比达64%。虽然自住是置业的主要目的，这些在京北置业的购房人仍非常看重购房后给资产带来的保值增值。
韦女士就表示，如果仅是为了度假，在她这个年纪，200万元消费在酒店、度假村、农家院，可以满足她全家接下来所有的度假需求，同时还有一些富裕。买了房不仅一次性支出了这么多钱同时还限制了活动范围，但她还是选择买房度假。“如果说不期待房子涨价，那肯定是假的。”
最近在上述京北大盘中购房的几个业主也纷纷表示，在怀来置业，能够实现理想的度假生活当然是最好的，但凭借大盘后期的规划落地和借助冬奥利好带来的资产增值是他们置业之后最为期待的。
亚豪机构市场总监郭毅表示，目前环京置业人群主要还是以投资为主，国人还未形成纯度假的消费习惯。不能因为京北有以度假为主要需求的项目，就推断在此置业的都是为了度假。以原乡美利坚为例，一个做了十年的项目，如果说10年前购买的客户都是为了自住也没有说服力，是项目的产品定位和运营才让10年后，该项目成为一个以自住需求为主的项目。环境、冬奥利好、高铁规划以及开发商引入配套的发展前景仍是购房的主要原因。
项目
地理位置决定日常通勤难 环境牌仍是主打
虽然购买怀来等具备环境优势的项目的购房者大都有自住的需求，但这种需求还是主要集中在周末的度假上，毕竟从地理位置上看，这些区域与中心城区的距离和北三县无法相比。
仅从地图上比较，燕郊距CBD直线距离30公里左右，而固安工业园最著名的一句广告词即是“我爱北京天安门正南30公里”。反观怀来，距北京最近的项目距CBD超过80公里，距中关村商圈也超过70公里，在目前的交通状况下，居住在怀来，工作在北京要耗费巨大的交通成本和时间成本。
交通已经成为目前掣肘这些区域发展的主要问题。近期，上述京北大盘举行现场核价和选房活动，有的意向购房者就因为项目方未能提供班车而放弃了到现场选房。虽然受益冬奥会，多条高铁和高速公路目前都在加紧建设中，但目前从北京到这些项目，自驾目前几乎是唯一的交通方式。
日常通勤虽然有困难，但京北区域得天独厚的环境仍能吸引众多购房者涌入该区域。尤其是在北京房价走高的态势下，相对北京较低的价格、优越的自然环境及冬奥会的种种利好对手握现金无投资渠道的购房人具备足够的吸引力。
尤其是怀来的官厅水库周边，环绕的多个品牌开发商旗下的大盘。官厅水库东西长40多公里，南北最宽处7公里，总面积253平方公里，库容量23亿立方米，是1949年以来建的第一座大型水库。官厅水库在面积上与密云水库不相上下，被夹在两列山脉之间，水质良好，水面开阔。在南岸一侧有着陡峭的岩岸和细腻的沙滩，再加之附近沙地上盛产的糖度极大的各种水果，官厅水库的存在为区域的生态环境提供了良好的支撑，空气中负氧离子含量较其他区域高出不少。正因为此，多个品牌开发商都看中了官厅这个区域，恒大、碧桂园、荣盛、华夏幸福等都在此有大手笔的布局。很多在此区域购房的客户都表示，就是看中官厅湖周边与北京城里完全不一样的环境，最终决定在此购房。
上述京北大盘在近期的表现也足以说明该区域的吸引力。9月，该项目启动排卡认筹，项目对外释放的信息显示，4天有约12000组客户认筹，总认筹客户超过50000人次。开盘前，项目发放给购房人的签约背景描述显示，最终累计认筹数为17517组。虽然该数据的真实性还有待检验，排卡后陆续退卡、退认筹的也不在少数。但10月27日该项目正式开盘后，现场签约数据依然可观，据购房业主群的业主们根据办理签约手续的号码推算，此次开盘该项目售出的房源超过5000套，而据项目方消息，此次推出房源已经全部售罄。而另一项目碧桂园·官厅湖一期房源也已宣告售罄。
市场
利好多多实际走势看规划落实
相比北三县和固安等投资热点，以怀来为代表的京北板块目前在各项配套上还不在一个量级，但受益于京津冀协同发展纲要的实施和2022年冬奥会的筹备，区域的建设也进入了加速通道。
在备受关注的交通方面，据了解，目前京张高铁已经开工，将在怀来设两站，届时从北京到沙城只需要26分钟。此外还有京郊S2线，一早一晚两趟车，早晨从怀来出发，晚上回到沙城，路上不到一个半小时，目前开通的还有八达岭北京公交车，从回龙观直接到沙城。而京张高铁的全面开通则预示着“北京—怀来”同城时代即将到来。
交通大环境依靠政府层面的规划向前推进，而一些小环境的改善，开发商在其中发挥的作用就不可忽视。尤其是百万平方米级别的大盘，一些配套的建设和运营则更依靠开发商。以上述京北大盘为例，目前项目周边基本无配套可言，而在开发商的规划中，该项目未来将建设五国温泉小镇，儿童水上乐园、儿童梦幻城、酒店集群、国际级会议中心、一站式商业购物中心、世界主题美食街、11国风情酒吧街、影视中心、原生态公园、奥运全能运动中心、亚洲红酒文化中心、世界健康美容中心、医疗中心、国际精英教育、会所、文化博物馆等17大配套。
郭毅表示，京北与京南在市场表现上确实有所不同。她认为，新空港已经落地，给区域带来的利好将会一步步兑现，这一过程将对区域房价形成实际支撑，京南楼市长期走势还是看涨的。而京北楼市，因为名企大盘和冬奥会利好的预期，会成为短期内拉动区域房价的关键因素，但真正对区域配套、交通方面的改善程度有多高，目前还无法判断，3年之内还是看涨的。另外，北京调控的持续高压，不可避免地会造成环京区域楼市的利空，成交量价的下滑将是大概率事件，但随着北京楼市的企稳，环京也将止住下跌之势，在经历6至12个月的回落之后，还将保持涨势。
对于有意向的购房人，郭毅提醒，选择项目时，首先要看区域规划，大规划才能催生区域的大发展、大改变;其次看交通，与北京之间的交通瓶颈能否突破，有没有明确的时间表;第三看环境，是否拥有稀缺的自然环境，特别是北京比较少见的水景;第四看周边，现状条件下有没有支撑项目价值的因素，前三条决定着项目的未来升值前景，第四条意味着项目短期的价格走向。
