《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》关于土地制度改革的描述引发了市场巨大关注。有关专家认为,随着改革具体细则的逐一落地,权属关系逐步完善的农村、被赋予更多财产权的农民将成为新一轮改革的最大受益者。
农村土地经营权抵押担保功能松绑
从《决定》看,有两处直接牵涉到农村集体土地制度改革。第一处是建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价……完善土地租赁、转让、抵押二级市场。
第二处与第一处互相呼应——稳定农村土地承包关系并保持长久不变,在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下,赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能,允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转,发展多种形式规模经营。
这两条为下一步农村土地改革指明了方向。改革开放经过三十年,我国农村的主要工作已从解决农民的温饱转化到了如何使农民富裕起来,在城市实现飞跃性发展后如何弥补日益加大的城乡发展差距。要帮助农民致富需要发展农村生产力,动员农村各种生产要素尤其是家家户户都有的土地经营承包权实现市场化流动是不可回避的问题。
华中师范大学中国农村问题研究中心教授邓大才认为,受农村产权不能流转的制约,农民手中的土地证和房屋产权证,只是一种虚拟的权利,不能转化为市场资本。一旦实现了建设用地城乡一体化,赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能,意味着在现有政策框架内,这些虚拟的权利都能够在市场中变现。
不少金融界人士也看到了农村土改中巨大的政策红利,认为《决定》中对于农村土地承包经营权的抵押、担保权能的放开是重大突破,可以激发出银行为“三农”输血的热情。襄阳市银监局副局长贾德志说,抵押物不足是当前信贷资金下乡难的重要原因之一,土地承包经营权、宅基地抵押权的放开,意味着这些都可以作为不动产未纳入信贷抵押范畴,为金融下乡打开了桎梏。
改革深化需建产权登记交易机构
有关部门和业内人士认为,《决定》对土改做出了制度框架性安排。根据以往的经验,具体细则需要打破过去行政机关大包大揽的思维,通过市场化手段赋予农民财产权,通过建立全国统一的农村产权登记制度,开发统一的登记交易系统,来实现农村土地经营权的流转、抵押、担保。
王才明等建议,整合资源,至上而下地建立统一的综合农村产权登记机关。“由地方政府牵头,联合农业、林业、国土、司法等相关职能部门和监管部门针对‘三权’抵押贷款业务开展中涉及的各个环节出台相应指导意见,规范‘三权’抵押贷款的评估登记、操作办理、业务监管和风险处置等关键环节,明确相关职能部门和监管部门的各项职责,指导银行业金融机构合规有序地开展“三权”抵押贷款。
他说,“登记机构建立后对土地流转要施行强制性登记,逐步减少场外交易,使农村产权市场也走向规范化。”
还有业内人士建议,对农村资源不仅要建立统一的登记机构,还要完善农村资源产品流转市场。“三权”抵押贷款的抵押物不仅要能规范、方便地进行抵押,还要能规范、方便的流转和处置,这样才是一个良性、可持续的市场。
