——“2011四川房地产民生建设推动力”年末重大系列报道之八·万科篇
消息人士透漏称，在刚刚过去的2011年，一线城市楼市的总体成交量相比2010年下降了19.49%，二线城市楼市的总体成交量也同比下跌了18.01%。
面对疾风骤雨般的政策调控，2011年的楼市，留给大多数开发商的，几乎只剩下可以用“萎靡不振”来形容的悲惨回忆。然而，万科地产却以年销售金额1215.4亿元的业绩，为这一年的房地产圈平添了一份惊喜。
事实上，这已是万科继2010年之后，第二次达到年度销售额突破千亿元的业绩。如果将这个数字分解的话，仅是作为万科众多分公司之一的成都万科，其早在2011年11月份，销售总金额就超过了50亿元。据了解，作为成都万科旗下的楼盘项目，金润华府等4个去年在售项目的单盘销售额度均超过了10亿元。
对此，难免会有人问：“除了招牌响亮外，万科凭什么这么牛？”其实，只要读懂了成都万科，这个谜底很容易就被解开。
城市主流方向找准中端产品定位成都万科四个单盘年销售额各突破十亿
2011年刚刚过去，除了万科地产1215.4亿元的销售业绩出现在国内各大媒体的重要位置以外，在成都房地产业界和媒体圈内，同时还盛传成都万科4个单盘项目年度销售额各自突破10亿的消息。
据了解，成都万科打造的金润华府、金色领域、海悦汇城以及位于城北的五龙山项目，各自均以单盘销售超10亿元的业绩，为万科2011年1215.4亿元的总业绩做出了贡献。
其实，早在去年11月初，成都万科这4个项目的销售业绩就已逼近10亿元，并以旗下几大“刚需”项目进入收官阶段为由，发起了“闭馆特惠行动”并向单盘销售突破10亿元的销售目标冲刺。
而对购房者来说，产品品质、以及因品质而形成的品牌，还有合理的价格，成为他们在购房合同上签字画押的最终考虑因素。从万科的这次行动来看，除了年底冲任务的原因外，完全可以理解为向购房者让利。
购买了“城南一哥海悦哥”的购房者王琦，就是在万科的这次让利行动中正式成为了万科的业主，他在描述自己当时的买房心情时，抛出了这样一个词：“物美价廉。”
然而，在剥除了“品质、品牌和价格”等购房者下单前重要考虑的因素外，再来看能够影响成都万科三个刚需盘年度销售业绩的因素，实际上也就俩字——地段。
从一定程度上讲，成都万科的三大刚需盘之所以能够取得骄人的销售业绩，完全可归结为因“迎合而符合”的产品特点所使然。
翻开地图看万科·金润华府等楼盘项目，不难发现，这些项目均处于成都市的主流发展方向。另外，这些项目也均无一例外地分布于已经开通的地铁1号线和未来即将开通的几条地铁线沿线上。金润华府如此，金色领域如此，海悦汇城亦是如此……
反过来说，即使不从纯居住的购买意向看，而从投资的角度也可以解释。用流行用语讲就是：“地铁一响，黄金万两。”
业内人士表示，居住属性与投资属性能够同时被看好，这正好符合了购房者的购买需求。毕竟方便的交通、教育、医疗等是购房者首要的需求，其次则是投资。而作为城市主流发展方向上的房地产项目，万科无疑是迎合了购房者的心理需求。
从满足刚需到满足高端深耕成都十年后成都万科转型
2008年，万科进驻五龙山，如果以规划的产品定位来分析，这一年可以说是万科在西南地区布局高端系产品的起点。同时，也因为万科五龙山项目的拓土动工，而让成都主城区的山居梦想由此开始延展。
“大盘、山居、TOP系！”2011年，当这个极具震撼力的广告语首次出现在成都楼市时，万科完成了它在西南地区高端系列产品的第一个“逗号”——万科五龙山项目开始正式亮相。
据介绍，这是万科史上规模最大、西南首个TOP系，也是万科高端系产品序列里唯一的山居TOP系产品。
一时间，成都市民皆以惊讶的表情来回馈自己对万科不一样的看法。他们突然发现，原来万科不只是一个仅开发“刚需盘”的品牌房企。
事实上，成都市民对万科只做“刚需盘”的这一看法由来已久，从万科·城市花园到万科·魅力之城，再到万科·海悦汇城……在万科·五龙山项目之前的项目，几乎都是刚需性质的普通住宅项目。
2011年9月份，从万科·五龙山项目开盘并开始售出第一套高端产品起，标志着万科在深耕成都十年后开始转型的圆满成功。
据了解，万科在6000余亩的原生山地公园中，规划了山顶、森林、湿地和生态共计3700亩的自然公园。另外，加上两个超过10万平方米的自然湖泊，及三重景观绿化带，万科五龙山项目整个呈现出的是“一山两湖三界四公园”的境界。
值得一提的是，五龙山整个项目依山而建，从山底到山顶最大高差达80米，这种地势在成都主城区内极为罕见。同时，该项目还拥有12万平米的湖区，依山面水。更重要的是，万科在打造过程中，最大程度地保留了五龙山的原生森林。
一位接近万科的市场人士向本网透露，万科在做每一个产品时，都有严格的数据和标准，但惟独TOP系产品没有设硬性指标，为的就是能够做到因地制宜，尽可能地保留地块原生地貌和资源，达到人与自然的和谐。
从专业角度分析，万科在成都五龙山打造的TOP系产品，无论是从规划，还是景观设计，都决定了该产品为成都市城市别墅树立了巅峰。同时，也让之前并没有任何知名度的五龙山片区，因万科TOP系产品的打造而声名鹊起，并有逐步形成成都另一高端版块的趋势。
而与此相对应的是，万科在11年前进驻成都时所打造的第一个中端定位产品——万科·城市花园，也同样带动了成都市城东区域的发展。
至此，2011年万科在成都完成的高端转型，让成都万科形成了普通住宅与高端住宅并举的全面发展格局。由于万科TOP系优良的产品品质，万科·五龙山项目从开盘后就开始备受高端客户群青睐，在仅仅3个月的时间里，销售额便直线逼近10亿元。
读懂成都万科：中端产品的客户需求定位，高端产品过硬的打造标准和要求。或许，这正是解开“万科凭什么这么牛”的正确答案。（张鹏涛）
