2011年，对于中国的房地产市场而言，绝对是不同寻常的一年，限购、限贷等政策调控效果非凡，楼市遭遇了从未有过的“攻坚战”。降价潮、退房潮此起披伏，地产商、购房者演绎各种纠结，中国楼市经历着一轮又一轮的“涅槃”。
二手房成交量持续走低
限购令的出台，很大程度上抑制了投资性需求，市场迈入“纯刚需”阶段。市场需求的大幅缩减，成为全年成交量持续走低的主要原因。受通货膨胀不断加剧的影响，央行连续6次上调存款准备金率，贷款难成为制约成交量回升的另一个因素。在需求严重受抑制的情况下，9月新房市场的集中入市，使得楼市供求关系得到缓解，市场开始偏向买方，购房者更具理性。临近年底，中央一再明确调控政策不放松，楼市降价预期增强，随着保障房的陆续开工，市场的观望气氛加重，成交量延续走低。
挂牌价格回落明显
2011年上半年，二手房市场处于调控政策的消化期，各地挂牌价格相对稳定，有价无市成为二手房市场一大特点。进入下半年，面对持续低迷的成交量，改善性需求者，为了满足换房需求，出现了小幅让价。进入9月，新房市场的集中入市拉开了“降价潮“的大幕，一二手房”倒挂“频现，二手房价格下行压力增加。
二、2011年二手房市场分析
1.2010-2011年各月全国重点城市成交量分析
【数据来源：搜房二手房数据监控中心】
注：7城市为北京、深圳、苏州、成都、南京、杭州和天津；在此基础上增加东莞、南昌、青岛、无锡和济南为12城市。
2011年1月26日，国八条重磅出击。随后各地纷纷出台限购令，在严厉的调控政策之下，二手房市场的成交量一度遭遇腰斩。自2月之后，二手房市场的成交情况始终处于低迷之中。
据搜房网二手房数据监控中心统计，2011年12城市二手房共成交404130套，下半年成交总量与上半年相比下降11%。全年中，仅1月份延续了2010年的成交热潮，12城市二手房成交总量超过57000套，随后的2月受春节和调控政策出台的双重影响，成交量急剧下滑至25000余套，为全年最低点。受限购令影响，全年其余月份的成交量基本维持在30000套左右，市场连续多月处于低迷之中。
由上图分析，2011年仅前两个月的二手房成交量高于去年同期，而楼市的其他传统旺季统统失约，旺季不旺成为2011年楼市的一大特点。在上半年，受通货膨胀不断加剧的影响，央行连续6次上调存款准备金率。随着银根地步步紧缩，贷款难成为延续楼市低迷的另一个因素。在9月，迎来了新房市场的集中入市，开发商迫于资金压力，选择降价促销。二手房市场的购房需求明显被新房市场分流，成交量再度下挫。
在2011年的最后一个季度，限购令实施的效果逐步显现，购房者对楼市的降价预期不断增强，市场开始转向买方，购房者在购房过程中更显理性，也有部分购房者暂缓购房计划，二手房市场的成交量持续低位。
进入12月，北京受新交易税费的影响，二手房成交量集中释放，带动5城市成交总量小幅上扬。但是，北京在新政实施之后，成交量再次回落至低位。而其他城市成交量在12月并未出现集体回暖的迹象，二手房市场的整体形势依然严峻。
2010-2011年各月北京二手房非住宅成交量分析
【数据来源：搜房二手房数据监控中心】
2011年，商业地产由于不受限购政策的影响，成为楼市的避风港。据搜房二手房数据监控中心统计，以北京为例，2011年二手房非住宅类成交总量为15809套，相比2010年上涨2%。
由上图分析，2011年各月成交量与上一年基本相当。9月，上海银监局发布了商业项目期房贷款及个人消费贷款购买商业用房的禁令，被业内视为商业用房贷款收紧的信号。受此影响，9月之后，北京非住宅类成交量始终低于2010年同期水平，且同比降幅有扩大趋势，其中11月同比降幅高达23%。
面对住宅市场严厉的调控政策，万科、保利等开发商在两年前就开始加大对商业地产的投入，以确保产品的多元化。2011年年初，不仅在一线城市涉及商业地产，同时又涵盖了三线城市和内陆区域中心城市。
2.2011年13城市挂牌总量分析
【数据来源：搜房二手房数据监控中心】
2011年，二手房供应市场发生了一个大扭转。在限购令实施初期，多数业主仍保持较为乐观的心态，主要采取转售为租的应对措施，市场供给量主要由改善性需求者来支撑。至年中时分，面对连续数月的低成交量，部分资金急需者开始出现小幅让价。进入9月，受新房供应市场的强力冲击，二手房的优势渐不明显，供应量也逐步减少，但是业主急于卖房的情况却增加了。对于改善性需求者，受限购令和资金的双重压力，在购买下一套房产前，急需将已有的房产尽快出手，这就导致二手房市场急于卖房的情况增加并且议价空间进一步加大，市场逐步偏向买方。
面对2011年的严厉调控，房产中介机构采取了一二手联动等应对措施，在残酷的现实中积极寻找新出路。中小机构迫于资金压力，涌现了大批闭门潮，而大型机构，如链家地产等则逆市扩张，迅速加大对二、三线城市的占有率，行业调整在即。
2011年12月13城市挂牌量与同年6月对比分析
【数据来源：搜房二手房数据监控中心】
2011上半年，楼市调控政策频出，可谓雷电交加。“限购令“这场突如其来的暴风雨瞬间卷走了需求市场的投资客，而二手房市场的供给则主要来自少数资金紧缺的投资客和部分改善性需求者手里。进入下半年，新房市场带来了较大的冲击，二手房市场的整体供应量出现萎缩。
3.2011年13城市二手住宅挂牌价格分析
【数据来源：搜房二手房数据监控中心】
2011年上半年，二手房市场处于调控政策的消化期，各地挂牌价格相对稳定，以高位窄幅震荡为主，有价无市成为二手房市场一大特点。进入下半年，基于多方影响，房价下行压力增加。面对持续低迷的成交量，改善性需求者，为了满足换房需求，出现了小幅让价。进入9月，新房市场的集中入市拉开了“降价潮“的大幕，楼市供求关系进一步得到缓解，市场开始偏向买房，二手房的议价空间也逐步加大。
伴随着限购令渐显成效，楼市降价预期进一步增强。同时，各地保障房的陆续开工，中央一再明确坚持调控不动摇，促进房价回归理性，使得部分购房计划暂缓，二手房价格下行的压力再度增加。
【数据来源：搜房二手房数据监控中心】
2011年12月各地挂牌价格和年初相比，大部分城市价格出现下降。其中，杭州和上海下降幅度最为明显。杭州作为一个投资客比例和房价都相对较高的城市，在2011年二手房成交量和房价也都出现了大幅下滑；上海售楼处被砸事件也加速了房价的下行。深圳、青岛、苏州、北京和天津的降幅比较明显；济南、成都和南京也出现小幅下降。重庆基本持平。此外，广州和武汉仍保持一定的上涨幅度，但是进入下半年之后，这两个城市的价格仍维持了下行的大趋势。
4.2011年北京和杭州二手房市场分析
2011年，为抑制房价过快上涨，政府颁布了史上最严厉的调控政策，年初的“国八条”、“京十五条”以及各项金融政策的紧缩，使得北京二手房的成交量急转直下，并一直在低位徘徊，投资客被挤出市场的同时，许多刚需也失去了购房资格。调控政策效果初步显现。年中，二手房价格有所松动，京郊地区下降趋势明显，且出现了一二手房倒挂现象，楼市的观望情绪浓厚。年底，北京上调了二手房交易最低计税价，很多经适房业主加快“经转商”的步伐，从而出现了一波网签与过户高峰，年底成交小翘尾。但随着新政执行，北京二手房成交量便再次陷入谷底。预计，未来市场二手房成交量仍维持低位，房价还将进一步下滑。
在年初“国八条”、限购、限贷及限价等措施之下，“屡调屡涨”的杭州楼市开始加速降温。尤其是进入下半年后，日趋低迷的市场使得开发商的销售速度大减，而二手房成交量却一直低位徘徊。2011年，杭州二手房共成交15327套，同比2010年下跌幅度高达50.41%。“纷纷扬扬”的各种调控，让杭州楼市“踽踽独行”，效果横贯2011年，上半年，二手房成交8864套；下半年共成交6464套，环比上半年下跌27.09%。持续低迷的成交量也令房价“坚冰”开始消融，2011年杭州二手房挂牌均价总体上呈直线下跌趋势，12月份的均价跌进了2011年的“谷底”，同比下跌18.40%。
三、市场展望
调控政策不放松成交量仍将处于低位
在中央经济工作会议中，中央再次明确2012年坚持楼市调控政策不放松，甚至再度从紧。在调控政策持续的情况下，市场需求依然受到严重抑制，预计2012年二手房市场的成交量仍将处于低位。随着价格的不断下行，成交量或将出现局部暂时回暖，但是由于总需求的受抑，成交量的回升力度将非常有限。
“限贷“或适度放松形势将对刚需有利
2011年的连续6次上调存款准备金率和3次加息，不仅是大多数开发商陷入融资困难的窘境，而且使得购房成本增加和贷款难度加大。临近年底，央行宣布2011年12月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，这是自2008年12月以来央行首次下调存款准备金率。存款准备金率的下调，将使得贷款难的情况有所缓解。“限贷“政策有望适度放松，部分金融机构将首套房贷款利率回调至基准利率水平对刚需者也将产生有利影响。
“促进房价合理回归“价格下行压力仍将加重
年底的中央经济工作会议，将“遏制部分城市房价过快上涨“的目标升级为”促进房价合理回归“，调控方向不会放松。在2011年的调控之下，房价终于止住了一路上涨的势头，并在下半年出现了下行的趋势。但是，就二手房市场而言，在市场需求严重受到抑制，成交量持续低位的情况下，短期内挂牌价格和成交价格的下行并不说明房价的整体下滑。房价回归合理水平，仍需时日。预计，在楼市调控的大背景下，随着保障房的顺利完工，购房需求将再次被分流，房价下行的压力将进一步加大。
