全国楼市持续低迷。在上海等城市，中海、华润等超大型房企更是给出大幅优惠，率先在全国刮起降价潮。而在成都，市场状况同样不容开发商乐观，成都各大银行提高首套房贷利率10-30%之后，部分购房需求被挤出，楼盘销售每况愈下。
中舆地产市场研究部认为，当前，成都房价受多重因素影响，供求关系发生明显变化，下行趋势明显，但从长远来看，成都房价还有上升空间，市场和产品的健康程度才是决定房价高低的关键。
业内专家则表示，调控产生的影响越发巨大，房企之间的竞争越发剧烈，根据“进化论”的观点，每次环境发生剧变时，能够适应环境并生存下来的，并不是那些最高大威猛的物种，而是能够对环境做出最快反应的物种。而在楼市环境持续恶化的情况下，开发商必须讲究市场策略，快速甚至提前作出反应，才能在逆境中获得生存和发展的机会。
购房者推迟购房 四季度楼市成交量将继续低迷
在世家机构营销策划总监吴思竹看来，早在今年春交会后，成都楼市的拐点已初见端倪。在持续一年半以上的宏观调控高压下，“房价向下”的基本面早已形成，而开发商在“牛市惯性”和“不自觉死扛”一年后，也逐渐开始分化。
当时，有业内专家指出，目前地方政府主要依赖土地财政，楼市下行将可能对地方财政构成“致命”影响，地方政府不会对此放任不管。因此，下半年，楼市将可能出现回暖势头。
然而，就在上述言论甚嚣尘上之际，温家宝总理强调，要求各地楼市的调控节奏决不放松，调控决心坚定不移。
另外，受近期通胀压力和欧美国家的财务危机等影响，与楼市相关的金融信贷政策也持续加码，国家对各地楼市的调控越发“生猛”。
在成都楼市，自限购以来商品房出现大面积的库存积压。据世家机构的数据显示，截止2011年7月29日，主城区仅存量房源高达57380套，面积为6015733.44平米，随着近两个月商品房的放量上市以及首套房贷利率的上调，市场完成消化已变得遥遥无期。
而今年9月，106家上市房企半年报显示，上市房企整体资产负债额度突破万亿大关，其资金链出现严重吃紧，其中最具杀伤力的流动性负债高达7712．57亿，占负债总额的70．62％。其中，标杆房企万科负债最高，达到2031.53亿元，上涨81.24％。
无独有偶，在今年5月，由于资产负债率高达70%以上及房地产市值被严重低估，以房地产为核心业务的上海复地集团主动退出香港股市。
10月初，被各大楼盘寄予厚望的成都秋交会更是直接成为秋“焦”会，楼盘销售一蹶不振。
图：首套房贷利率上调，购房者观望情绩加重
正合地产对成都购房者的调查数据表明，10月初，71%的受访者属于刚需型，此外，受房价下行预期加大的影响，有42.8%的购房者将推迟购房。
一位刘姓购房者近日就对本网表示，现在首套房贷利率上调得太高，已无力购房，付不起利息，只有坐等开发商给出更大的折扣。
成都保障房的放量也将对商品房市场产生影响。上半年，成都保障房的开工量超100%，吉信行·方圆置业研发中心经理张林星向本网表示，下半年将有一定数量的限价房、经适房等保障房产品集中入市，对中低档次的商品房市场会形成一定程度的冲击。
中舆地产营销策划总监朱洲认为，从三季度的销售数据来看，成都商品房成交量将继续下跌，四季度成交量出现反弹的可能变得渺茫。
品牌房企受创 成都楼市上演“适者生存”大戏
在前所未有的大力度调控之下，即便品牌实力房企也难以招架楼市颓势带来的重压。
日前，万科董秘谭华杰向外界坦承，市场环境的巨大变化对万科的销售已造成影响。
在谈及市场后续的走势时，谭华杰表示，10月前后历来都是新盘上市高峰，未来一段时期，预计新房供应还将继续增加，市场存货压力也会进一步加大。万科集团最新预期，未来楼市将变得更加糟糕，销售量和价格将进一步下跌。
在今年10月的上半月，成都中海·国际社区、华侨城·纯水岸、保利·香槟国际以及华润·二十四城等知名楼盘的成交量仅在10~50套之间，部分大型房企的销售陷入胶着状态。
而令人意外取得觉骄人业绩的却是近期杀出楼市重围的一匹黑马——中德·英伦联邦。特别是10月6日，中德·英伦联邦热销320套房源，销售额达2.5亿元，远超其它大型品牌房企。#p#分页标题#e#
中德世纪营销策划经理龙浩向本网表示，从两年前，中德世纪就在研究什么产品能够得到民心，并最终决定将产品打造为高品质、低房价的城市代表之作，产品推出后，得到市场和民生的双赢。
此外，龙浩还认为，天府新区的规划以及新川创新科技园的正式签约，对中德·英伦联邦来说也是价值的叠加。而在2008年，楼市低迷的大背景下，拿下这块地需要非常大的魄力，事实也证明了中德世纪决策者对这块地未来价值的预判。
同时，在开发前期，中德世纪的营销策划团队还对近年来所有的调控政策进行了分析和研究，力图在符合国家政策的前提下细分客群与打造产品，这就大大降低了政策方面可能遇到的风险。
在产品的打造和房价的制定方面，中德世纪也不遗余力。据了解，中德·英伦联邦一期二批次房源升级后，新房源拥有住宅市场上罕见的8米挑高五星级入户大堂，2000平方米泛会所里集360健康服务中心、幼儿智力拓展中心、英式管家服务中心、营养早餐中心于一体。再加上绝佳的区位与生活环境，5000余元/平米的实得均价一度引起刚需的哄抢。
而正是中德世纪对市场正确的预判、对政策的精密解读、对客群的认真细分、对产品的用心打造、对营销策划的深入研究，才造就了中德·英伦联邦在成都的崛起，这也是“进化论”中所提到的适者生存法则。
另外，自7月以来，蓝光地产以“回馈社会”为契机，迅速刮起让利潮，力推包括金楠府、四叶城、锦绣城、SOFA社区等上千套刚需住宅产品。据悉，除降价策略外，蓝光还推出看房送加油票、买房送“香港游”等系列活动，取得不俗成绩。
成都锐理数据总经理郭洁对此评价，上述产品供销对路，正好是刚需市场下的刚需产品，其热销也是必然。
吴思竹则表示，这些刚需楼盘是此次大幅降价促销的先行者，“跑得快”已经成为抢占市场先机的法宝，过硬的楼盘品质与品牌影响，也为楼盘的热销起到推波助澜的作用。
业内人士称，目前，舜元集团终止在成都的两个房地产项目，将以转让的形式出售给其他房企继续运作，冠福家用也终止了成都和沈阳两地的房地产项目，并收回了在成都项目的前期投入。随着调控的深入，此类中小房企的资金链面临断裂，退出市场或寻求合作是最好的出路。而富力等国内大型房企则降低了年度销售额，普遍采用降价促销以及谨慎拿地的方式回笼资金、减少支出，显示了各类房企对未来市场环境的判断与应对之策。（胡辉武 杜冉乐，编辑：马钟鸰）
