日前，成都市国土资源局网站信息显示，将在11月5日以挂牌方式出让4宗国有建设用地使用权，然而让业内惊讶的是，这4宗土地无一例外的均出自城南高新区，并且土地性质都是商业用地。
据最新统计显示，截至9月份，高新区今年共挂牌出让或拍卖12宗商业土地，其中纯商业用地高达9宗、商住兼容用地占3宗。业内人士称，2011年年底将会有超过80个商业综合体在成都出现，并且其中有近一半都在城南，然而商业性质土地的持续放量，将推动城南高新区的商业综合体数量继续增加。
另有业内人士分析称，随着城南的发展以及“天府新区规划”的落地实施，未来城南并不愁大体量的商业体如何消化，而是担忧应该如何运营如此庞大体量的商业体。
城南商业用地月均放量1.5宗 商业地产开发势头迅猛
据最新统计，截至9月份，高新区今年共挂牌17宗土地，但令人惊讶的是，仅仅是商业用地就占到了12宗之多，其中纯商业用地高达9宗、商住兼容用地占3宗。
事实上，集中放量与大体量的特点，引起了业内对城南商业综合体的长期关注。
业内人士分析称，近两年，成都商业综合体的放量主要集中在城南。从目前成都市商业综合体的数量来看，截至今年年底，估计在成都的商业综合体将达到80多个，其中大部分都在城南，并且新增建设的项目大多落户高新区。
据了解，整个高新区的商业开发热度始于2009年。当年媒体报道，在2009年年底已有9家五星级酒店、数个10万平方米以上的购物中心出现。
相关资料显示，如今在高新区仅仅是大源和站南两个组团，就聚集了22 个以上的城市综合体项目，其中站南组团则拥有有中航城市广场、仁和项目、茂业中心、鸿昌嘉泰等多个体量在30万平方米以上的商业综合体项目。
然而，整个高新区现在依然随处可见热火朝天的施工场面。用业内人士的话讲，这种场面主要是因为城南存在巨大的商业需求和机遇，同时，还有为迎合这种需求和机遇而相应火热的商业土地市场。
四川中原物业顾问有限公司市场研究中心的一份研究报告显示，自2010年下半年开始的“商业开发热”状态在2011年继续得到保持，并且对土地市场明显产生了巨大的影响，仅仅在上半年商业类用地供应就多达1416.2亩，成交1128.00亩。
从土地供应和成交情况来看，上半年土地交易市场最为活跃的区域依然是高新区，商业用地放量平均每月达到1.5宗以上，即使是进入下半年，土地市场供应热度依然不减。
就在日前，成都市国土资源局网站上挂出的一条信息显示，在11月份即将上市的土地中，高新区有4宗商业用地挂牌出让，其中2宗为纯商业用地，2宗为商业用地兼容住宅用地。
据了解，这4宗土地共计179.5亩，均处于优越地段位置，其中两宗是大源组团的核心商务板块，一宗位于站南组团，最大的一宗面积79亩的地块地处盛锦二街南侧、盛华北路东侧。
业内人士表示，这4宗地块地段优越，周围发展都较好，且周边有知名住宅项目或体量较大的物业，将来建成后完全可以被周边购买力所消化。另外，高新区已逐渐成为成都市新的金融中心、商贸中心，以及“天府新区”的规划带来的利好因素，所以高新区的商业仍然是领先发展区域。
高新区商业地产多元化发展 后期运营成房企核心竞争力
高新区巨大的商业体量让业内人士担心的不是它将如何消化，而是应该如何运营。
四川省商业联盟秘书长冉立春在接受本网采访时表示，目前商业地产的核心竞争力已经从过去的地产开发转向了商业运营，一个商业地产项目的价值，已经不再是单一的地产价值增值，而是源于项目商业运营的附加值。
体量超百万，众多项目扎堆并立，在经历了开工期的集中爆发后，如此大体量的商业配套，如何能够真正做到商业人气与商业利润同时取胜，成为众多开发商考虑的一个问题。
众所周知，租金是商业地产投资回报的标尺。不过蓝光文旅集团副总裁卢朝寿认为，租金的高低也是间断性的，它必须经历一个市场的培训期、成长期和成熟期三个阶段，而这三个阶段的租金水平是递增的，应该说租金是商业地产成熟的“晴雨表”。
如此一来，租金的差异化就很明显，不同区域、不同时间段、不同管理者的运营方式最终得到的租金的回报就会不同。尽管高新区新型商业区成为已定的事实，但是按照卢朝寿的话说：“要从新兴的商业区拿到客观的回报，往往要经过漫长的培育。”
在卢朝寿看来，“不是每一个开发项目都会成功，因为商业地产的成功运作并不是遍地开花。现在的市场状况是有效需求不足，无效需求不少。”据卢朝寿掌握的情况，现在成都商业地产项目带来价值增值的有效需求并不多，而由于普遍开发，造成的开发档次过低，后期经营无法运作等无效需求则相应较多。#p#分页标题#e#
卢朝寿还告诉本网，开发商要开发新的商业地产，其开发理念、运作模式、后期经营成熟度都有一定的风险，“如果开发商不遵守游戏规则”，风险就会很大。
面对高新区大量项目集中入市，区域商战竞争激烈的问题，冉立春认为，商业地产前期的合理规划很重要，地段和业态的选择十分考验开发商的运营能力。开发商不仅要做开发者，更要做城市的经营者，因而商业开发必须重视后期经营，在经营中要尽量体现差异和特色。
冉立春认为，在高新区，错位、差异化的经营理念很重要，做商业地产一定要在开发思路、运营策略、后期服务上进行切合市场需求特点的创新，打造出有自己的特色产品。不要一味追求数量体量，否则其发展就会处于一个相对滞后的阶段。
卢朝寿也同样谈到，做商业地产首先要考虑以下几方面的因素。首先是口岸，要做好市场研究；其次要考察和选择适合的业态；最后一点就是后期的运营定位，和必须要有专业的运营团队。
卢认为目前高新区的商业地产发展状况良好，不过以目前的状况看来，消费购买力还不足以支撑如此大体量的产品。从长远考虑，该区域的发展态势则值得期待。（张鹏涛 王型芳，编辑：马钟鸰）
